杉並民事家事商事法律事務所

荻窪駅徒歩3分。初回法律相談料は無料ですので、ご安心してお電話下さい。
03-3391-8848 営業時間 9:30 ~ 18:30
夜間・土日の相談も受け付けています。

借地権相続と更新料

<事例>「借地の更新料の相場は?」

相談

東京の実家で、母の後を追うように父が亡くなりました。実家は借地ですが父の持ち家で、私は今転勤で名古屋にいるのですが来年には東京に戻れる予定なので、帰京後は相続した実家の家に住もうと思っています。

ただ借地がちょうど更新の時期で、地主から突然、土地を使う必要があるので更新は拒否する、どうしても更新したいなら契約書にある通り土地の時価の1割の更新料を支払うようにとの通知が届きました。土地の時価の1割というとおそらく500万は超えてしまい、そんなお金はとてもないのですが、どのように対応したらよいのでしょうか?


1.更新拒絶と正当事由更新拒絶と正当事由

建物の所有を目的とする土地の賃借権、すなわち借地権は住居や店舗という生活や営業の基盤になる権利のため、契約期間が満了しても通常の契約と異なって契約は終了せず、更新されることが原則になっています。そして借地権者が更新を希望した場合、地主が更新を拒絶するためには正当な理由、いわゆる「正当事由」の存在が必要です。
正当事由の判断に際しては、地主による土地の高度有効利用の可能性、借主側の住居や営業拠点としての必要性等、双方が土地の使用を必要とする理由や必要性の高低をベースに、代替地の提供、立退料の有無や額等の事情も総合的に考慮の上、更新拒絶の可否が決められます。


2.借地権の相続と更新料借地権の相続と更新料

借地権は金銭的価値のある権利として、相続の対象になりますが、これを地主以外の第3者に対抗するためには建物の相続登記をすることが必要です。 借地権の更新に際して借主から地主に支払われる金銭、すなわち更新料については、借主は当然に支払い義務を負うものではありません。ただし、借地契約に定めがある場合は、更新に際して支払い義務を負い、相続の場合も同様です。この更新料を支払わないと、借地契約が解除される危険があります。
更新料の一般的な相場は、借地の更地価格の3~5%前後程度とされていますが、更新料の額が相場、賃料額や借地期間等諸般の事情に鑑みて高額に過ぎる場合は、消費者契約法違反として無効とされることもあります。


3.建物買い取り請求建物買い取り請求

地主側に正当事由があって更新拒絶が認められた場合、借主が建物を解体して更地を地主に引き渡さなければならないのでは借主側に著しく不利で、建物の経済的価値も損なわれるので、借主が地主に適正な額で建物を買い取ることを要求できる建物買い取り請求権が認められています。
建物代金としては、建物の時価に更地価格の20%前後程度の「場所的利益」を加えた金額が基準になるとされています。


4.処理方針建物買い取り請求

まず地主側の土地使用を必要とする理由があいまいなので、正当事由なしとして更新拒絶は断固拒否し、借地契約の更新を要求します。更新料も高額過ぎて無効の主張を構成し、支払いを拒否します。
万一更新拒絶に正当事由がある場合も、なるべく高額の立退料や建物買い取り代金を要求し、経済的に十分な補償を求めます。上述の複雑な問題点が多数あり、各問題点につき適切かつ有効な主張立証をして事件を有利に進めるためには、弁護士の専門的知識が不可欠な事案です。借地事件の経験豊富な当所弁護士にぜひご相談ください。



法律相談のお申し込みは

当所では初回法律相談料は無料です。
また、当所に事件をご委任された場合、2回目の法律相談料までは無料とさせて頂きます。
2回目の相談後に事件の委任を決められた場合も、受領した相談料がある場合は、その分着手金を減額いたしますので、安心してご相談や事件のご委任をお申込みください。

icon 電話番号03-3391-8848
icon 予約受付時間
平日・土曜 9:30~18:30
夜間・日曜祝日のご相談も適宜お受けします。
空き状況により、即日相談のご予約も可能です。
E-mail:healing@joy.ocn.ne.jp



ページトップに戻る