杉並民事家事商事法律事務所

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賃料滞納と明け渡し

<事例>「家賃を払わない方に出て行って欲しいのですが」

質問

自宅近所にある、親から相続した一軒家を約10年賃貸していましたが、借主の家賃の支払いがたびたび遅れ、ここ数年督促しては遅れて払うを繰り返しているうち、家賃の延滞額が半年分以上になってしまいました。

息子夫婦に子供ができて新居を探していることもあり、借主には延滞家賃の支払いを受けたうえで出て行ってもらおうと思いますが、どのような手続きで進めたらよいでしょうか?


1.信頼関係破壊理論信頼関係破壊理論

賃貸借は貸主借主間の信頼関係に基づく継続的契約であるため、例えば1月程度の賃料不払いがあっても、通常信頼関係が破壊されたとは言えず契約の解除は認められません。
逆に相当長期の賃料未払いがあって信頼関係が破壊されれば、支払いを催告しなくても直ちに解除することができ、最高裁判例も3か月分の家賃の滞納をもって無催告解除を認める特約を有効と判断しています。


2.解除通知と明け渡し交渉解除通知と明け渡し交渉

賃料不払いを理由に建物を明け渡してもらおうとする場合、まず賃貸借契約を解除することが必要で、通常内容証明郵便による解除通知で行います。解除の意思表示を告げた上で、引っ越し等に必要な相当期間を定めた上での退去と未払い賃料の支払いを請求するのが通例です。
但し、この通知だけで素直に未払い賃料を払って退去する借主は少数なので、支払い可能額や明け渡し可能時期等について借主との話し合いが必要なケースが大半です。


3.建物明け渡し訴訟建物明け渡し訴訟

明け渡しについて借主と話し合いがつかない場合でも、自力救済禁止の原則の下、実力行使により借主を直ちに退去させることはできません。その前段として、裁判所に建物明け渡し訴訟を提起し、債務名義として借主から貸主への建物明け渡しを認める判決を取得することが必要です。
相当長期の延滞が立証できれば、通常短期間の裁判で建物明け渡し及び未払い賃料支払いの判決を取得できますが、裁判所の和解で支払い賃料額や明け渡し時期を合意できることもあります。


4.建物明け渡しの強制執行建物明け渡しの強制執行

裁判所で明け渡し判決が出され、借主が控訴しなければ二週間で判決は確定します。ただし判決が確定しただけでは未だ借主を実力で退去させることはできず、確定判決を債務名義として別途建物明け渡しの強制執行を裁判所に申し立てる必要があります。 強制執行は裁判所の執行官が担当し、まず執行官が期限を定めて借主に明け渡しを催告し、この最後の催告に応じない場合に初めて強制的に借主を退去させることができます。
執行官が執行日を定めた上で執行補助者という専門の業者の手を借り、通常貸主代理人立会いのもと必要に応じて建物の鍵を解錠し、建物内の荷物を強制的に運び出して別途倉庫で保管する形をとり、借主を建物から強制的に追い出す等の強制執行手続きを経て、ようやく建物明け渡しという目的が実現できることなります。
なお未払い賃料については、敷金との相殺の他、給料や預金の差し押さえによる回収が考えられます。


5.処理方針処理方針

上記の通り、家賃の長期滞納があっても借主を建物から退去させるのはそう簡単なことではありません。 まず、明け渡しの交渉から始めますが、感情的になってしまいがちな当事者同士よりも、代理人弁護士が間に入って冷静に進めた方が、早期にいい結果を出せることが多々あります。また、明け渡し訴訟や明け渡しの強制執行を迅速かつスムーズに進めるためには代理人弁護士の専門的な知識が必要不可欠です。
賃貸借の問題に精通した当所弁護士にお早目にご相談ください。


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